疫情下,房地产的冰与火

 新闻资讯     |      2020-04-27 08:00

最近很多媒体都在采访我同一个问题,受疫情影响的中国楼市现状及今后的发展趋势会怎样?根据观察与掌握的数据我简单梳理了一下思路,拟从以下几个方面作答:一、疫情对中国经济的影响;二、房地产行业的危与机;三、楼市小阳春的真与伪;四、撩开楼市新政的面纱;五、怎么看地方政府救市?

这里我立片言而居要,把结论前置:①疫情对中国经济带来直接损失与间接损失难以估量,用数以万亿计来表达绝不会过分;②房地产行业正处在问题叠加期,矛盾集中爆发期,加上疫情的捣乱,应该说困难多多,危机重重,能否绝地反击,还有很多不确定因素;楼市陷入严重困难时期,调控政策会不会有所松动?我觉得,调控政策不同以往,铁板一块,而是结果导向,强调针对性,根据症状,虚则用补法,盈则泻法,得什么病开什么方子。④逆境之下,会逼出很多办法,给勇者智者带来更多的机会。舆情报道的“楼市小阳春”,有真有假,以偏概全,人造高潮的嫌疑不能完全排除。⑤一些地方政府救市新政出来,表现出急迫、大胆、甚至有点“疯狂”。

在我看来,这件事不能简单地看,因为这一回狼真来了,新政有一些“出格”,实乃形势逼人。新政会不会惨遭“一日游”或“未满月就夭折”?这不取决于,新政的尺度大小,而是针对性强不强?有没有触动“房住不炒”的红线?下面和大家一起来剥竹笋,探究楼市真相。

从中国最富庶的省份之一的浙江归来,这里前期的疫情防控扎实,发现早,行动快,救治有方,全省无一确诊病人死亡。然而,疫情给这里带来的直接间接损失,还是显而易见的,餐饮业、旅游业、服装业、商业零售、交通运输业、房地产等等传统产业也都是“万花纷谢一时稀”,省会杭州虽然有数据经济支撑,数据不那么难看,但传统产业,特别是旅游业受到重创。

浙江尚如此,全国经济形势不难想象,从以下的一组数字中,我们可以管中窥貌,略见一般:今年前三个月内,中国近100家房企,11000家旅游企业破产;50000余家小餐馆倒闭;全国有7.8亿人在负债,47.2%的人逾期未尝债;失业、待业人群持续走高。出租车、客运汽车、火车、飞机的客流量断崖势锐减,有的省会级客运公司每天要亏损3000万元……不一而足,2020年中国的经济形势堪忧,没有一个行业,一个企业,一个家庭与个人可以独享太平。正视现实,谨慎乐观,从容以对。

在受疫情重创与叠加的矛盾、问题的多重压之下,中国楼市不可能置身事外。日子难过,比以往任何时候都难过,这是非常残酷的现实,盲目乐观,故作从容,都无济于事。三件事足以说明严重性:一是恒大全面启动降价、打折、发红包,全面促销;二是诸多地方政府出台新政,大尺度的公开救市;三是一些房企卖房难,难卖房,破天荒地动用网红卖房。尽管如此,期待中的楼市小阳春,并未尽人意。危情大于机会,这是大概率的事,但绝处逢生与绝处反击也不是没有机会。在我看来,有三大机会:一是在升级提质上下功夫,有针对性的调整物业结构,瞄准低密度,低容积率,高绿化率、绿地率、智能化与智慧化、健康人居产品,在改善型、高端住宅的需求方面深挖潜力;二是与新基建、大基建对接,承担工程建筑及其它非居住类产品的民发建设;三是抓住大健康产业,合作开发康养地产。总之,危情要正视,机会要抓住,信心要树力,拼博要加油。

在纸船明烛照天烧的清明节那天,也就是公元2000年4月5日,深圳某項目再次开盘,与之前一样,又报出大喜讯,当天开盘当天售罄。网传这个项目一个月内三售三罄,楼市舆情称之为“神盘”。说实话,“神盘”不“神盘”姑且不论,在这楼市寒冬加疫情的当口,有项目畅销,也是可喜可庆。致于有人说,这或许是数月努力,一日成交,抑或是数字作假。我信也不信,因为饥寒交迫的楼市,太需要来一些提振信心的消息。神盘”刚现身,又听到深圳出现买房要“天价喝茶费”,这还没完,网上又闻“北京800套房20分钟售罄”,“苏州60秒卖了12亿”,“杭州再现万人摇号购房”……这一连串消息叠加,是想坐实后疫时期房地产市场报复性反弹?抑或是事件性营销,数据造假呢?

真伪小阳春,众说纷纭。依我看,真亦假来,假亦真,真假参半。经验值告诉我,大凡神乎其神的,违反规律,不合常识的事,可以选择莫下定论,存疑待察。另外,在我看来,平平淡淡,依循规律,才是真,奇迹很少发生,神盘多为造势。实事求是说呈现小阳春现象的杭州、深圳只是人工加热,并非正体康复。相反疫情对房价的影响虽然具有滞后性,但也开始体现。数据显示,有121个城市3月份二手房价环比2月份下跌。北上广深3月份二手房价全部下跌。其中,上海下跌5.85%位居四大一线城市跌幅榜首位,每平跌3401元位居全国首位。

无论是中央层面的楼市全面维稳,还是地方政府的全面救市,在本质上是一致的。一是要确保房住不炒,去金融属性,不要把房市变成股市;二是要让市场活跃起来,房子供不应求的地方要在供应侧从土地、金融等方面加以政策支持;库存过大,市场流动性太差的地方,采取策略性政策支持,比如放低首付门槛,降低房贷利率,对人才人口进入,购房、租房低价、低租、低利率等。从二十几个省市出台的“救市”政策来看,多数是温和的,只有少数城市表现出急迫、疯狂,甚至与“房住不炒”的红线有抵触。大凡过激,一定会是“一日游”,“难满月”的下场。楼市无小事,上顶天,下接地,所以新政出台必须有针对性、适用性、原则性。一些城市将首付降到20%,如果继续放松就会出现零首付,造成住房消费严重透支。少数地方甚至出现,房企假按揭……

在楼市主体中地方政府与房企是连着筋的,在土地财政仍然存在的今天,他们可以说是唇舌相依的关系。所以,对于楼市的动态、情势,地方政府难以超然,有时不惜与中央搏奕。中央放权地方政府,并不是放松放宽,如果超越红线,露头就大,这一点毫不含糊。

基于以上的思考,如何看地方政府救市:楼市有难,政府出手相救理所应当,如果不救,就显得不近情理了。救是无穷选择的事,怎么救还是有讲究,有道道的。首先,救市不要触红线;其次是眼前救急,不能影响金融安全;其三当救则救,一伸援手,当收则收绝不拖泥带水。最重要的是要针对性,救市时用补法,楼市正常时要停补,出现不理性发展时要用泻法。形成长效机制,不是调控政策的条条框固化不变,而是要以理性健康为标杆,有错必纠,持续改善。当前,我们需要克服的是僵硬的理解,机械的执行,无效果的重复劳动。

这次的疫情来势凶猛,甚至还要持续很长一段时间。房地产行业,无论市场环境、消费者需求如何变化,房企只需要做好自己的本职工作,提供好的产品与服务,多赚钱,少负债,就能“活得好,活的久”。